Maison a vendre au Portugal - questions et réponses? FAQS

1. De quels documents ai-je besoin pour acheter une propriété?

La loi prévoit que le contrat de vente d'un bien doit être célébré par acte authentique ou document privé authentifié par un avocat ou avoué.

Dans cet acte authentique ou document privé intervient habituellement l'acheteur et le vendeur.

Dans certains cas particuliers pourront intervenir d'autres entités telles que les représentants d'établissements de crédit, les avocats représentant l'acheteur ou le vendeur, les conjoints qui doivent donner leur accord à la vente, les interprètes dans le cas des acheteurs ou des vendeurs qui ne comprennent pas la langue portugaise, etc.

En ce qui concerne les documents nécessaires pour l'acte authentique,on peut distinguer entre les documents relatifs aux intervenants et aux documents relatifs à la propriété.

Les documents et informations sur les intervenants, nécessaire pour l'exécution de l'acte authentique / document privé sont les suivants:

Dans le cas des particuliers:

Documents:

  • Carte d'identité / Carte de citoyen (cartão de cidadão)
  • Numéro d'identité fiscal (cartão de contribuinte)

Données de caractère personnel:

  • État civil (marié, célibataire, divorcé, veuf),
  • régime matrimonial (séparation de biens,
  • communion de biens acquis,
  • communion générale de biens),
  • naturalité (lieu de naissance et respective paroisse et municipalité)

Dans le cas des entreprises, et en particulier dans le cas de sociétés commerciales:

  • Certificat d'immatriculation commercial, délivré il y a moins d'un an et carte d'identification de l'entreprise (il pourra encore être nécessaire d'autres documents tels que le procès-verbal du conseil d'administration ou de l'assemblée générale, selon le type de société, d'activité et forme d'affiliation).
  • Document d'identification des représentants légales de la société qui la représente (Carte de citoyen ou carte d'identité, numéro d'identité fiscal).

Les documents relatifs à la propriété, nécessaire pour l'acte authentique, sont:

  • Certificat de registre foncier ou code d'accès au certificat du bâtiment permanent délivré il y a moins de six mois par le Service du Registre Foncier. Ce document doit contenir la description de l'immeuble et son inscription au nom du vendeur, et permet de vérifier s'il existe des frais ou des charges enregistrés sur la propriété et qui devront être annulés jusqu'à la date de l'acte authentique tels que les hypothèques, les saisies, les servitudes.
  • Livret foncier, délivré ou mis à jour il y a moins d'un an par le Service des Impôts ou obtenu à partir de l'Internet par le propriétaire de la propriété, ce document permet de vérifier si la propriété est enregistré au nom du propriétaire, sa surface, sa composition, sa zone limitrophe et sa valeur patrimoniale imposable (valeur fiscale de la propriété après évaluation par le Service des Impôts)
  • Licence d'utilisation délivrée par la Mairie de la zone de la propriété (dans certaines situations spécifiques, la licence d'utilisation pourra être remplacé par le permis de construire ou même dispensée, si la propriété a été construite avant le 7 Août, 1951 - c'est - avant l'entrée en vigueur du Régime Générale des Bâtiments et Constructions, ou dans le cas de la propriété avoir une inscription matricielle (au Service des Impôts) en 1937. Ce document permet de vérifier si la propriété est correctement agréée par l'Autorité compétente pour le logement, le commerce ou les services.
  • Certificat délivré par la Mairie de la zone de la propriété, justificatif de la réception provisoire des travaux d'urbanisation ou justificatif de la prestation de dépôt de garantie suffisant pour garantir l'achèvement des travaux de développement (uniquement quand est en cause la première transmission de bâtiments construits en lots ou fractions indépendante de ces propriétés);
  • Fiche Technique d'Habitation(seulement en cas d'achat d'une propriété résidentielle dont la demande de licence ait été soumise après le 30 Mars 2004);
  • Documents justificatifs de la renonciation aux respectifs droits de préemption délivrés par la Mairie et/ou par l'IGESPAR - Institut du Patrimoine Archéologique et Architectural (uniquement dans les cas où la loi donne ces droits de préemption aux entités ci-dessus) ou des limitrophes dans le cas d'un bâtiment Rustico.
  • Certificat Énergétique et de la Qualité de l'Air Intérieur des Bâtiments

Au moment de la conclusion de l'acte authentique, l'acheteur doit également remettre au Notaire ou à l'Avocat/Solliciteur les documents de règlement portant sur les impôts dus par l'acheteur: Impôt Municipal sur la transmission de biens immobiliers (IMT) et le droit de timbre (IS) avec preuve de paiement, sauf dans les cas où l'acquisition est exonéré de cet impôt (IMT)

Si vous souhaitez recourir au crédit bancaire pour financer l'acquisition, l'acheteur doit vérifier les documents requis par sa banque. Dans ces situations, l'une des exigences normalement requises est la soumission de l'enregistrement provisoire de l'acquisition et d'hypothèque.

2. Quand je veux acheter une propriété, dois-je ou non conclure un compromis de vente?

Après analyse de toute la documentation de la propriété et tous les fondements et les contraintes liés à l'achat de la propriété, il se procèdra à l'élaboration du compromis de vente, qui est le contrat par lequel les parties s'engagent, d'un commun accord ou unilatéralement, à conclure ce contrat dans un avenir certain et définitif.

La signature du compromis de vente est opportune dans les situations où, ayant un intérêt à garantir l'affaire, les conditions nécessaires pour l'acte authentique ne sont pas réunies.

Cette situation peut se produire pour plusieurs raisons, notamment si la construction de l'immeuble n'a pas été terminée, si la constitution de la propriété horizontale est en attente, si la propriété ne possède pas de licence d'utilisation, ou si l'acheteur n'a pas le montant nécessaire pour payé ou est toujours en attente de l'approbation du financement bancaire pour l'acquisition.

  • En concluant un compromis de vente, les parties peuvent s'engager (à un moment où il n'y a pas encore toute la documentation nécessaire pour l'exécution de l'acte authentique ou tout simplement, il n'est pas pratique à l'une des parties de signer immédiatement l'acte authentique) garantissant qu'à la période convenue, ils officialiseront l'acte authentique.
  • Dans ce contrat, les parties garantissent une sécurité juridique en cas de retard ou non-respect du contrat

Souvent, la décision de conclure un compromis de vente réside exclusivement avec le besoin urgent de formaliser un document contraignant entre les parties, bien que la formalisation de l'acte authentique peut être plus rapide, elle ne sera jamais aussi rapide que la conclusion d'un compromis de vente.

La décision de conclure ou non un compromis de vente est donc tributaire de la situation spécifique de l'affaire et des parties prenantes.

3. Quels sont les éléments essentiels d'un compromis de vente?

Le contenu d'un compromis de vente peut varier considérablement en fonction des circonstances spécifiques des parties, de la situation de la propriété, objet du contrat et du modèle d'affaire souhaitée.

Par conséquent, le compromis de vente peut et doit contenir toutes les conditions et obligations qui ont été à la base de l'affaire, en particulier, les clauses essentiels et accessoires, certaines conditions suspensives ou résolutoires qui peuvent avoir été définies, détermination du prix et les conditions et délais de paiement, détermination de la date de signature du contrat définitif, identification des garanties et sanctions applicables et toutes les autres clauses nécessaires pour sauvegarder les intérêts des parties concernées dans l'affaire.

D'autre part, l'analyse des documents de la propriété peut révéler des circonstances en relation à celle-ci qui doivent être prises en compte dans les clauses du compromis de vente. Il est fréquent, par exemple, d'inclure dans le compromis de vente l'obligation du vendeur de procéder à la régularisation des non-conformités vérifiés dans les documents de la propriété.

Finalement, les conditions physiques de la propriété pourront également justifier l'inclusion de dispositions spécifiques dans le compromis de vente. Souvent inclus dans le compromis de vente, les obligations du vendeur à promouvoir certains travaux ou réparations à la propriété avant la conclusion de l'acte authentique.

En résumé, nous pouvons indiquer les éléments essentiels suivants qui doivent être inclus dans le compromis de vente:

  1. Identification complète des parties (pour les particuliers: nom, lieu de naissance et la nationalité, l'état-civil, l'adresse, le numéro de carte d'identité/carte de citoyen et le numéro d'identité fiscal ; et pour les entreprises: nom de l'entreprise, siège social, capital social, numéro de cadastre et d'entreprise et identification de son représentant avec mention de son statut et de ses pouvoirs);
  2. Identification complète de la propriété, objet du compromis: (localisation et composition, numéro de cadastre de la description de la propriété auprès du Registre Foncier, article de matrice dans lequel la propriété est inscrite au Service des impôts et le numéro, date d'émission et émetteur de la licence d'utilisation ou de construction ou mention de son exemption);
  3. Stipulation du compromis, en précisant:
    si c'est une promesse bilatérale ou unilatérale et
    si le bien est ou n'est pas acquis libre de charges, frais ou autres responsabilités, et libre
    et inoccupé de personnes et de biens;
  4. Prix et mode de paiement y compris l'indication du montant de l'avancel et de ses rappels, le cas échéant;
  5. Délai pour la conclusion de l'acte authentique et indication de qui doit veiller à son établissement;
  6. Toutes les conditions dont les parties ont l'intention de soumettre l'achat et la vente de la propriété et les conséquences de non-vérification;
  7. Indication des garanties et obligations des parties, par exemple:
    • Déclaration aux fins juridiques qu'à la date de l'acte authentique, la propriété sera bien délimitées selon la loi aux fins de registres fonciers, les surfaces énumérés dans le registre foncier coïncident avec la description de la propriété et les plans approuvés par la Mairie par la licence d'utilisation
    • Déclaration que dans les préliminaires et la formation de ce contrat il n'est pas été omis aux acheteurs certains informations ou fait que les acheteurs devraient avoir connaissances en tenant compte de leur volonté de mener à bien l'affaire, que ce soit sur l'état physique et juridique de l'immeuble qui peuvent avoir des conséquences directes ou indirectes sur la vente de ce bien, inoccupé et libre de charges, frais coûts ou responsabilités.
    • Déclaration que la propriété est dûment inscrite au Registre Foncier et inscrite dans la matrice, en votre faveur.
    • Les surfaces et les constructions existantes correspondent aux zones et composition décrites dans la documentation, la matrice, foncière et de la Mairie en cas de divergence doit être corrigées avant la date de l'acte authentique.
    • Libre de toutes charges, hypothèques, frais ou responsabilités et inoccupé.
    • à votre connaissance, il n'y a aucune notification, réclamation, poursuite ou autre procédure d'arbitrage en cours ou une menace qui aurait une incidence sur votre droit sur la Propriété aurpès du Tribunal, d'un département du gouvernement ou autorité locale qui affecte ou peut affecter l'accomplissement de tous les devoirs ici mentionnés.
    • Sauf pour les clauses du compromis de vente, il n'y a pas de pré-contrat de location ou autres, quelle que soit sa nature, lié à l'immeuble ou à une partie de celui-ci, qui peut en restreindre ou limiter l'utilisation ou la disposition de celui-ci par les ACHETEURS
    • Il n'y a aucune dette envers les autorités fiscales relatives à la propriété résultant de l'achat ou de l'utilisation par le VENDEUR.
    • La propriété est dans des conditions régulières de logement et avec tous les équipement et les réseaux internes et les installations d'eau, d'électricité, d'égouts, de gaz dans les conditions normales de fonctionnement et n'a pas subi de changement dans sa configuration et confrontations;
    • Au cas où il existe à cette date, une police d'assurance sur la propriété, objet de ce contrat, les vendeurs s'engagent à la maintenir en vigueur jusqu'à la date de l'acte authentique.
  8. Indiquation du moyen de notification et local, indiquation de l''intervention d'agence immobilière.
  9. Conséquences en cas de rupture de contrat, notamment, la fixation au régime spécifique prévue dans l'article 830º du Code civil.


Dans le cas de compromis relative à la conclusion d'un contrat de transmissionà titre onéreux ou constitution de droit réel sur la propriété ou fraction autonome de la propriété déjà construite, en construction ou à construire, le compromis de vente doit contenir la reconnaissance présentielle de la signature du promettant ou des promettants (s'il sagit d'un compromis unilatérale ou bilatérale) et la certification par le notaire, de l'existence du permis d'utilisation ou de construction.

4. Que signifie "céder la position contractuelle» de l'acheteur potentiel dans un compromis de vente?

Le compromis de vente peut prévoire la capacité de l'acheteur potentiel de céder sa position contractuelle à un tiers.

Si le compromis de vente ne prévoit pas cette option, la concession de la position contractuelle est soumise à autorisation préalable délivrée par le vendeur potentiel. Céder la position contractuelle signifie transmettre à un tiers la position d'acheteur potentiel dans un compromis de vente déterminé, passant ce tiers à être titulaire de tous les droits et obligations qui proviennent du compromis de vente pour l'acheteur potentiel. La concession de la position contractuelle, l'investissement de tiers dans la position d'acheteur potentiel, a pour effet de désangager l'acheteur potentiel initial.

Tant la concession de la position contractuelle, que la simple possibilité de concession prévu dans le compromis de vente, a des conséquences fiscales dans le siège de l'IMT. En effet, la loi fiscale présume l'existence d'une transmission onéreuse chaque fois qu'il y a une concession de la position contractuelle (actuelle ou potentielle), la taxant comme s'il s'agissait d'une véritable concession, à savoir la taxe porte sur la valeur de l'avance payé par l'acheteur mais au taux applicable pour montant total.

Lorsque l'acte authentique est célébré ou que le paiement de l'impôt soit payé avant la célébration de l'acte authentique de la propriété et le contractant ait déjà payé la taxe due pour qu'il y ait place que pour le règlement supplémentaire lorsque la valeur de la transmission définitif est supérieure à celle qui a servi de base à la liquidation antérieure. Si l'acheteur bénéficie d'une réduction de taxe ou d'exonération, il y aura annulation partielle ou totale de la taxe

L'inclusion de clauses dans le compromis qui permet ou prévoit à la possibilité pour l'acheteur potentiel de céder sa position contractuelle à un tiers doit toujours être soigneusement examinée, compte tenu des conséquences fiscales associées.

5. Quelles sont les conséquences du non-respect d'un compromis de vente?

Les conséquences du non-respect d'un compromis de vente peuvent être prévues dans ce même contrat.

En l'absence de dispositions spécifiques dans le compromis de vente, il s'applique les règles générales du Code civil.

Le Code civil prévoit que s'applique les règles de base supplémentaires suivantes:

  • En cas de non-respect de la part de l'acheteur potentiel, celui-ci perd l'avance qu'il a fait en faveur du vendeur potentiel;
  • En cas de non-respect de la part du vendeur potentiel, il est dans l'obligation de rembourser, en double, à l'acheteur potentiel l'avance qu'il a déjà payé; en alternative au remboursement du double de l'avance, dans les situations où il y a eu tradition de chose (c'est-à-dire, transmission de la possession de la propriété), l'acheteur potentiel peut exiger la valeur du bien déterminant objectivement la date du non-respect du compromis de vente, avec déduction du prix convenu, et lui être restauré l'avance et le montant du prix qui a été payé;
  • Dans le compromis de vente, il devra être indiquer le délai pour lequel il est considéré qu'il y a un non-respect et non seulement retard (retard dans le délai). Il pourra être spécifié qu'il se considère un non-respect définitif lorsque une partie en retard (retard dans le délai) la contrepartie procède à une mise en garde (envoyer une déclaration écrite) qui fixe un délai raisonnable pour respecter l'obligation en question et la même récidivent au non-respect de ses obligations du même.
  • Par conséquent, les parties doivent toujours fixées dans le contrat le délai considéré comme raisonnable pour le bon respect, conformément et pour tout effet des articles 801 à 808 du Code Civil, après expiration de l'obligation de signer l'acte authentique auquel ce retard (retard) devient non-respect définitif.
  • Si la partie ne parvient pas à répondre de nouveau à la date indiquée la contrepartie devra envoyer une nouvelle communication écrite, convenu dans le contrat, stipulant que le contrat est considéré non-respect définitif, perdant l'avance ou donnant droit à recevoir ce qu'il a payé en double.
  • En alternative à l'indemnité citée ci-dessus, la partie non fautive peut choisir de s'adresser au tribunal pour l'execution spécifique du contrat, afin d'obtenir un jugement du tribunal qui remplace la déclaration des négociations de l'acheteur fautif, obtenant ainsi la mesure d'exécution du compromis de vente.

6. Qu'est-ce qu'un enregistrement provisoire' Lorsque j'ai l'intention d'acheter une propriété quels dossiers dois-je préparer et à quel moment?

Le Code du Registre Foncier prévoit la possibilité de se réaliser des enregistrements provisoires.

L'enregistrement provisoire de l'acquisition consiste à l'enregistrement à faveur de l'acheteur avant la conclusion de l'acte authentique.

Le vendeur déclare lors de l'enregistrement qu'il a promis de vendre cette propriété à l'acheteur au prix défini dans le compromis de vente.

L'inscription provisoire d'hypothèque est l'inscription d'une hypothèque sur la propriété avant de célébrer son acte d'hypothèque (qui dans la plupart des cas est célébré avec l'acte authentique).

Ces documents servent à assurer la priorité de registre sur tous les autres dossiers qui, par définition, pourraient être promus par des tiers avant la date de l'acte authentique (par exemple, les saisies et hypothèques).

La demande d'enregistrement provisoire de l'acquisition doit être signé par le vendeur potentiel (sa signature doit être reconnue présentiellement ou alternativement, la demande d'enregistrement, signé présentiellement au Service des Registres Fonciers). S'il existe un compromis de vente signé et avec les signatures reconnues, la demande d'enregistrement peut être signée par un avocat/avoué ou par l'acheteur potentiel lui-même, si la demande d'enregistrement est accompagnée par le compromis de vente (ou une copie certifiée de celui-ci).

En ce qui concerne l'inscription provisoire d'hypothèque, la demande doit être signée par l'acheteur potentiel (sa signature doit être reconnue présentiellement ou alternativement, la demande d'enregistrement, signé présentiellement au Service des Registres Fonciers), à condition qu'il ai soumis l'inscription de l'acquisition provisoire à sa faveur (en termes pratiques, ces enregistrements sont présentés simultanément, l'acquisition sera enregistrée avant l'hypothèque).

L'enregistrement provisoire expire six mois à compter de la date de sa présentation, au cas où il n'est pas converti en définitif (même s'ils peuvent être soumis à des rénovations).

Après signature de l'acte authentique/document privé certifié de vente et d'hypothèque, le cas échéant, l'enregistrement provisoire de l'acquisition et de l'hypothèque doivent être convertis en définitifs (annulant les effets de l'acquisition et de l'hypothèque pour effet d'enregistrement, à la date à laquelle les demandes d'inscription provisoire ont été présentées).

S'il est vrai que habituellement l'enregistrement provisoire a lieu seulement quand il y a un financement pour l'acquisition (c'est une exigence de la banque), la vérité est que la réalisation des dossiers d'acquisition provisoires - même quand une banque n'est pas impliqué - est une garantie supplémentaire pour l'acheteur.

En effet, l'enregistrement provisoire de l'acquisition peut donner à l'acheteur la sécurité de savoir que lorsque qu'il signera l'acte authentique, il pourra convertir l'enregistrement de l'acquisition en définitif, annulant ainsi l'enregistrement d'autres charges ou frais qui toutefois peuvent avoir été enregistrées sur la propriété.

Si les dossiers provisoires ne sont pas faits, ni de l'achat ni de l'hypothèque, l'enregistrement de l'acquisition devra être promue tout de suite après la signature de l'acte authentique

Enfin, il est à noter que toute demande d'inscription doit être accompagnée par le livre de construction ou du certificat du contenu de la matrice.

7. Qu'est-ce que la Fiche Technique de l'Habitation?

La Fiche Technique d'Habitation est un document qui décrit les caractéristiques techniques et fonctionnelles du logement et dont sa présentation est obligatoire à la date de l'acte authentique/document privé pour toutes les propriétés dont la demande de licence ait été soumise après le 30 Mars 2004.

Lorsque l'acquisition d'un bâtiment neuf destiné au logement est en cause, il devra être demandé une copie de la Fiche Technique d'Habitation ou la Fiche Technique d'Habitation provisoire, si la propriété n'est pas encore terminée. La loi stipule que la Fiche Technique d'Habitation ne peut être manuscrite (à l'exception des signatures de techniciens) et doit être écrite en portugais d'une manière claire et compréhensible au destinataire.

La Fiche Technique d'Habitation contient des informations sur les principaux professionnels impliqués dans la conception, la construction, la reconstruction, l'extension ou la modification, ainsi que des informations sur le promoteur immobilier, lors de l'attribution, sur la construction urbaine et la fraction du bâtiment ou habitation unifamiliale qui est concerné.

Sont également obligatoires sur la Fiche Technique d'Habitation, les informations suivantes:

  • Garantie de l'habitation bien comme son mode d'action en cas de détection de défauts;
  • Règles du fonctionnement de la copropriété, si elles existent, et les contrats de prestation de service qui ont été célébrés;
  • Règles de maintenance des équipements installés qui nécessitent un traitement spécial.

Les plans du complexe, bâtiment et fraction autonome doivent être identifiés sur la Fiche Technique d'Habitation et constituent une pièce-jointe qui fait partie intégrante du document.

La préparation de la Fiche Technique d'Habitation est de la responsabilité du promoteur immobilier, et ce, en collaboration avec le technicien responsable du travail, signer ce document, attestant la véracité et la conformité des informations contenues dans la Fiche Technique d'Habitation avec le projet de l'architecture et des spécialités de la propriété.

Les actes authentiques de propriétés dont le permis a été demandé après le 30 Mars 2004 ne pourront se conclure que si la Fiche Technique d'Habitation de la propriété concernée est présentée au notaire/avocat. Cette obligation s'applique autant aux premières transmissions comme à toutes celles ultérieures.

Le propriétaire a l'obligation de conserver la Fiche Technique d'Habitation tant que la propriété est sienne et en cas de vente, devra la remettre au nouveau propriétaire. En cas de perte ou dommage de ce document, le propriétaire pourra obtenir un duplicatat de la Fiche Technique d'Habitation auprès du promoteur ou de la mairie compétente.

Le promoteur doit garder la Fiche Technique sur une période de 10 ans, la Fiche Technique d'Habitation étant également garder auprès de la mairie compétente.

8. Quels documents dois-je exiger et à quoi dois-je faire attention avant la célébration de l'acte authentique/document privé certifié de l'achat et la vente d'une propriété?

Avant d'acheter une propriété, il se doit de faire un ensemble de vérifications afin de confirmer la situation juridique.

Bon nombre des problèmes liés à la situation juridique de la propriété peut être vérifiée à travers les documents relatifs à la propriété, qui sont habituellement fournis par le vendeur, qui ont déjà été mentionnés dans le cadre de la réponse à la question nº - 1.

Quoi qu'il en soit, ci-suit les autorités auprès desquelles on peut obtenir les documents relatifs à une propriété, bien comme les informations qui peuvent être obtenu à partir de ces autorités.

Dans le Service de Registre Foncier, on peut obtenir un certificat du registre foncier qui concerne la propriété et vérifier les situations suivantes:

  1. Si le bâtiment a une description donnée par le vendeur et si c'est la même que celle indiquée dans le livret foncier et sur le projet de construction approuvé par la Mairie et la licence d'utilisation délivré par celle-ci;
  2. Si le vendeur est l'unique et actuel propriétaire et est donc en droit de vendre la propriété;
  3. S'il n'y a pas d'hypothèques ou saisies enregistrés ou en attente d'homologation en faveur de tiers;
  4. S'il n'y a aucun autre droit enregistré ou en attente d'enregistrement qui peut restreindre l'utilisation de la propriété.

Dans le Service des Impôts de la localisation de la propriété, on peut obtenir un livret foncier ou un certificat de la matrice de la propriété et de vérifier les situations suivantes:

  1. Si la description de la propriété auprès du Service des Impôts correspond à la description de propriété constante sur le certificat du registre foncier;
  2. Si la propriété est inoccupée (cette confirmation n'est pas absolute, car il peut y avoir des baux en situation irrégulière, c'est-à-dire, qui n'ont pas été déclarées au Service des Impôts);
  3. Si les montants relatifs à l'impôt foncier (IMI) ne soient pas impayés, ou au contraire, il existe des dettes fiscales de cette nature dont la propriété aurait à répondre.
  4. vérifier si la propriété a déjà été évaluée par les règles du CIMI et quelle est la valeur patrimoniale de celle-ci (valeur en vertu de laquelle l'impôt foncier coincide)

Dans Mairie compétente peut être obtenu les certificats des licences d'utilisation ou de construction et aussi vérifier les situations suivantes:

  1. Si les permis de construire/utilisation relatifs à la propriété ont déjà été délivrés et si la construction correspond au projet approuvé.
  2. Si le terrain est situé dans une zone autorisée pour la construction urbaine et s'il a été délivré la licence de construction, le cas échéant (en cas d'acquisition d'un terrain pour futur construction de logements);
  3. Quelles sont les caractéristiques de la propriété qui peut être construite (dans le cas de biens à construire sur un terrain avec permission pour la construction);
  4. S'il existe des droits de préférence sur la propriété en faveur de la Mairie ou de l'Etat.

Les documents requis pour l'acte authentique/document privé sont ceux indiqués dans la réponse à la question nº1.

En plus de ces documents mentionnés ci-dessus et des vérifications ci-dessus indiquées, il est également important de vérifier s'il y a des droits préférentiels en faveur de tiers outre l'État (propriétaires de propriétés limitrophes, dans le cas de transmission d'un bâtiment rustique ou propriétaires d'autres bâtiments agricoles situés dans la même zone, si c'est un bâtiment rustique inclus dans la zone de la Réserve Nationale de l'Agriculture, locataires de la propriété, etc.).

S'il existe des droits préférentiels en faveur de tiers, il devra être exiger au vendeur un justificatif que les détenteurs de droits préférentiels ont été informés afin d'exercer ce droit et y ont renoncé (expressément ou parce le délai à cet effet est terminé).

Finalement, s'il y a une hypothèque sur la propriété, il devra être exiger au vendeur son annulation, à présenter au plus tard lors de l'acte authentique, le document de dissolution du même. Cette situation est commune, étant donné que les promoteurs immobiliers ont financé leur développement en donnant comme garantie les propriétés objet du développement, procédant ultérieurement à l'annulation de l'hypothèque sur chaque fraction, lot ou habitation, au fur et à mesure qu'ils sont vendus .

Outre les aspects juridiques mentionnés ci-dessus, avant d'acheter une propriété, l'acheteur devra toujours procéder à une vérification de la situation physique de celui-ci (confirmation sur place, des surfaces, des caractéristiques et des limites de la propriété, son emplacement, l'état de conservation, l'activité développée par les voisins qui pourraient nuire à l'utilisation de la propriété, etc.).

9. Quand dois-je payer l'Impôt Municipal sur la Transmission de Bien (IMT)? Comment est calculée la valeur imposable?

S'il n'y a pas lieu à l'exonération de cette taxe, son paiement doit être effectué auprès du Service des Impôts compétent ou par internet (www.e-financas.gov.pt), avant l'acte authentique par l'acheteur.

La valeur qui sert de base pour le règlement de l'IMT est la valeur imposable de la propriété ou la valeur de transmission, selon la plus élevé.

Le montant de l'IMT est déterminé en appliquant les taux fixés dans le Code de l'IMT, qui sont distribués par catégories. Les deux niveaux de taux sont généralement modifiés chaque année par la loi qui approuve le Budget de l'Etat.

10. Existe-t-il une exemption de l'Impôt Foncier (IMI) dans le cas d'une acquisition de propriété pour habitation?

En général, l'exonération de l'IMT doit être sollicité avant l'acte ou contrat à l'origine de la transmission et toujours avant le règlement qui devrait être effectué.

Bénéficie d'exemption si l'achat de la propriété est exclusivement destiner à habitation personnelle et permanente et si la valeur imposable ou la valeur déclarée de la propriété n'excède pas le montant prévu dans l'art. 9º du CIMT, soit 92.407,000 euros.

Ces avantages ou réductions de taux s'appliquent également à l'échange d'un bien immobilier, si la propriété se destine à l'habitation personnelle et permanente ou si elle se destine exclusivement au logement et si la différence de la valeur déclarée (la plus élevée des deux) entre la propriété et celle reçue ne dépasse pas le montant prévu dans l'article 9º.

Le bénéfice de l'exemption ne s'applique qu'aux bâtiments urbains utilisés exclusivement pour l'habitation personnelle et permanente et non aux terrains destinés à la construction de ces propriétés.

S'il est donné une autre destination à la propriété dans les six ans à compter de la date d'achat, sauf dans le cas de vente, si les propriétés ne sont pas attribués à la résidence permanente dans les six mois à compter de la date d'acquisition ou s'il y a lieu à l'évaluation du bien qui doit prendre effet au siège de l'IMT, le VPT (valeur patrimoniale imposable) excède le montant prévu à l'art. 9º du CIMT

Quels sont les taux de l'IMT?

  • Propriétés rustiques - 5%
  • Propriétés Urbaines exclusivement déstinés à l'habitation de 1% à 6%
  • Propriétés Urbaines exclusivement déstinés à l'habitation personnelle et permanente de 0% à 6%
  • Autres propriétés et autres acquisitions - 6,5%
  • Propriétés acquises par des entités résidentes à des fins fiscales dans un pays, territoire ou région soumises à un régime fiscal plus favorable, approuvés dans la liste de l'arrêté du Ministre des Finances - 10%

Délai pour le paiement de L'IMT?

Normalement, l'IMT doit être payé au jour de sa liquidation ou le 1er jour util suivant.

Si l'acte ou le contrat est célébré à l'étranger, l'impôt devra être payé durant le mois suivant à celui de la transmission.

Quels sont les autres taxes et frais sur l'achat et la vente?

Droit de Timbre :

Sur la valeur de l'acquisition: 0,8%.
Cette taxe est payée par l'acheteur au moment de l'acte sur la valeur patrimoniale imposable ou montant convenu entre les parties, selon le plus élevé.

Sur le montant du prêt:

Droit de Timbre sans octroi de prêt (Fond 17.1 de la TGIS):

  • Jusqu'à 1 an pour chaque mois ou fraction: 0,04%;
  • De 1 à 5 ans: 0,5%;
  • Plus de 5 ans: 0,6%.

Frais Acte authentique/document particulier et cadastral:

Les frais de l'acte authentique ou document particulier dépendent du notaire ou de l'avocat/avoué qui établi le document.

Le registre foncier d'acquisition aura un coût de 250,00 euros si présenté au Service des Impôts ou de 225,00 si présenté en ligne.

Après célébration de l'acte authentique quelles sont les mesures à suivre?

L'avocat ou le notaire compétent devra faire l'enregistrement de l'achat pour le compte au nom de l'acheteur

Dans les 10 jours suivant l'acte authentique ou document particulier.

En plus de l'enregistrement de l'acquisition au Service des Impôts, il devra être effectuée la mention de l'acquisition au nom des nouveaux propriétaires.

À partir de la date d'acquisition, les nouveaux propriétaires seront responsables pour le paiement des impôts et des charges de l'immeuble.

Quelles sont les taxes à payer après l'achat de la propriété?
IMI (Impôt Foncier)

C'est la taxe annuelle de l'Impôt Foncier, calculée sur la valeur patrimonial imposable de la propriété.

Celle-ci sera déterminée par évaluation en fonction de différents critères.

L'IMI est annuel, coincide sur la valeur patrimoniale imposable constante de la matrice de la propriété et calculée en multipliant cette valeur par un pourcentage qui peut aller de:

  • de 0,4% à 0,7% (propriétés urbaines)
  • de 0,2% à 0,4% (propriétés urbaines évaluées par les règles du IMI).

Les maisons destinées à l'habitation permanente (ou logements locatifs pour la première transmission) peuvent bénéficier de cette exonération d'impôt pour une période de trois à six ans, compte tenu de la valeur patrimoniale imposable de la propriété.

Cette exemption devra être demandée 60 jours après le transfert de la propriété en habitation personnelle, qui devra avoir lieu dans un délai maximum de six mois après l'acte authentique ou du document particulier certifié.

Tableau de l'exonération de l'IMI (*)

Valeur patrimoniale imposable  Période d'exonération (années) 
 Jusqu'à 157.500 euros  8
 Plus de 157.500 et jusqu'à 236.250

(*) Propriétés urbaines de logement, construites, élargies, améliorées ou acquises à titre onéreux déstinées à l'habitation personnelle et permanente du propriétaire ou de sa famille.

Revoyez les thèmes dans cette article?

  • De quels documents ai-je besoin pour acheter une propriété?
  • Quand je veux acheter une propriété, dois-je ou non conclure un compromis de vente?
  • Quels sont les éléments essentiels d'un compromis de vente?
  • Que signifie "céder la position contractuelle» de l'acheteur potentiel dans un compromis de vente?
  • Quelles sont les conséquences du non-respect d'un compromis de vente?
  • Qu'est-ce qu'un enregistrement provisoire' Lorsque j'ai l'intention d'acheter une propriété quels dossiers dois-je préparer et à quel moment?
  • Qu'est-ce que la Fiche Technique de l'Habitation?
  • Quels documents dois-je exiger et à quoi dois-je faire attention avant la célébration de l'acte authentique/document privé certifié de l'achat et la vente d'une propriété?
  • Quand dois-je payer l'Impôt Municipal sur la Transmission de Bien (IMT)? Comment est calculée la valeur imposable?
  • Existe-t-il une exemption de l'Impôt Foncier (IMI) dans le cas d'une acquisition de propriété pour habitation?

L'auteur de cet article est :

Rita Branco * Avocate * CP nº 296-F

ALLAWYERS * Avocats