Acheter et vendre un maison au Portugal • article rédigé par un avocat

Cet article sur Achat et vente de biens immobiliers au Portugal a été écrit par Drª Rita Branco • Avocate • CP nº 296-F, avec compétence pour l'acte. Il s'agit d'un article purement informatif, avec un caractère clarifiant les principaux problèmes initiaux dans le processus d'achat et de vente d'un bien immobilier. Cependant, il est recommandé d'être clarifié par un avocat ou un notaire. Au Portugal, seul un avocat ou un notaire peut fournir des éclaircissements juridiques sur le processus d'achat et de vente et rédiger des contrats d'achat et de vente de biens immobiliers. Toute autre entité peut encourir un avocat illégal.

1. De quels documents ai-je besoin pour acheter une propriété au Portugal ?

La loi portugaise établit que le contrat d'achat et de vente d'une propriété doit être conclu par acte public ou document sous seing privé certifié par un avocat ou un notaire. L'acte public peut être effectué (1) chez un notaire en présence d'un notaire, (2) à "Casa Pronta", un service fourni par les services du ministère de la Justice , ou dans un (3) lieu en présence d'un avocat ou d'un notaire habilité à agir. Dans cet acte ou document particulier, l'acheteur et le vendeur interviennent normalement. Dans des cas particuliers, d'autres entités peuvent intervenir, telles que des représentants d'établissements de crédit, des avocats représentant l'acheteur ou le vendeur, des conjoints qui doivent donner leur consentement à la vente, des interprètes au cas où les acheteurs ou les vendeurs ne comprennent pas la langue portugaise.

Concernant les documents nécessaires à l'acte, on peut distinguer entre (1) documents relatifs aux intervenants et (2) documents relatifs à la propriété.

Les documents et informations relatifs aux intervenants, nécessaires à l'exécution de l'acte d'achat et de vente, ou acte sous seing privé, sont les suivants :

Dans le cas des personnes physiques :

  • Carte d'identité, ou carte de citoyen, ou passeport
  • Numéro de contribuable.
  • Informations sur les données personnelles :
    • état civil (marié, célibataire, divorcé, veuf),
    • régime matrimonial (séparation des biens, communauté des biens acquis, communauté générale des biens),
    • lieu de naissance et paroisse et municipalité respectives)

Dans le cas des personnes morales, et plus précisément dans le cas des sociétés commerciales :

  • Certificat d'immatriculation des entreprises, délivré il y a moins d'un an et carte d'identité de personne morale (d'autres documents peuvent également être exigés, tels que les procès-verbaux du conseil d'administration ou de l'assemblée générale, selon les type de société, son objet social et la forme du lien).
  • Pièce d'identité des représentants légaux de la société qui représentent pour le compte de la société (Carte de citoyen ou carte d'identité, contribuable).
  • Le code de requête de la déclaration du (RCBE) Registre Central des Bénéficiaires Effectifs de la personne morale

Les documents relatifs à la propriété, nécessaires à l'exécution de l'acte d'achat et de vente, sont les suivants :

  • Certificat d'enregistrement foncier, ou code d'accès au certificat foncier permanent : avec la date d'émission il y a moins de six mois par le bureau d'enregistrement foncier compétent. Ce document contiendra la description de la propriété et son enregistrement au nom du vendeur, et vous permet de vérifier s'il y a des charges ou des frais enregistrés sur la propriété, qui doivent être annulés à la date de l'acte, tels que : hypothèques, privilèges, servitudes ou engagements de préférence.
  • Livret : émis ou mis à jour il y a moins d'un an par le service financier du domaine immobilier ou obtenu via Internet par le propriétaire, ce document permet de vérifier que le bien est inscrite au nom du propriétaire, ses superficies, sa composition, son enceinte et sa valeur patrimoniale imposable (valeur fiscale du bien après évaluation réalisée par le Service des Finances)
  • Permis d'utilisation : délivré par la Commune du domaine foncier (dans certaines situations particulières, le permis d'utilisation peut être remplacé par le permis de construire ou même supprimé, dans le cas d'un bien construit avant août 7 1951, c'est-à-dire avant l'entrée en vigueur du Régime général des immeubles et des constructions, ou si l'immeuble a un enregistrement matriciel (auprès de l'administration fiscale) en 1937. Ce document permet de vérifier que l'immeuble est bien autorisé par l'entité compétente pour le logement, le commerce ou les services.
  • Attestation permanente : délivrée par la Mairie de la zone du bien, preuve de réception provisoire des travaux d'urbanisation ou preuve de la fourniture d'une sécurité suffisante pour garantir l'achèvement des travaux d'urbanisation (uniquement lorsqu'il s'agit du premier transfert de propriétés bâties en lots ou de fractions autonomes de ces propriétés) 
  • Documents prouvant la renonciation aux droits de préemption respectifs : délivrés par la Mairie et/ou par l'IGESPAR - Institut du patrimoine archéologique et architectural (uniquement dans les cas où la loi accorde ces droits de préemption au lesdites entités) ou les voisines dans le cas d'un immeuble Rustico.
  • Certificat Énergie et Qualité de l'Air Intérieur dans les Bâtiments.
  • Le code de requête de la déclaration du (RCBE) Registre central des bénéficiaires effectifs, dans le cas où le constituant est une personne morale.

Lors de la passation de l'acte authentique d'achat et de vente, l'acheteur doit remettre au Notaire ou à l'Avocat/Avocat les bulletins de règlement concernant les taxes dues par l'acheteur : Taxe communale sur les mutations immobilières onéreuses (IMT) et Droit de timbre (IS) avec justificatif de paiement, sauf dans les cas où l'acquisition est exonérée de cette taxe (IMT )

Si vous souhaitez utiliser le crédit bancaire pour financer l'achat, l'acheteur doit confirmer quels documents sont requis par sa banque. Dans ces situations, l'une des exigences généralement requises est la dépôt des dossiers d'acquisition provisoire et d'hypothèque.

2. Lorsque je veux acheter une propriété, dois-je conclure un contrat d'achat-vente à ordre ou non ?

Après avoir analysé toute la documentation de la propriété et toutes les hypothèses et contraintes liées à l'acquisition de la propriété, la préparation du contrat promissoire d'achat et de vente sera effectuée, c'est-à-dire le contrat à travers le laquelle les parties s'engagent, d'un commun accord ou unilatéralement, à conclure un certain contrat futur et définitif. La signature d'une promesse d'achat et de vente est pratique dans les situations où il existe un intérêt à sécuriser l'entreprise, mais les conditions nécessaires à l'acte d'achat et de vente ne sont pas encore remplies. Cette situation peut se produire pour plusieurs raisons, notamment parce que la construction de la propriété n'est pas terminée, parce que la constitution de la propriété horizontale est toujours en cours, parce que la propriété n'a pas de permis d'utilisation, ou encore parce que l'acheteur n'a pas les montant nécessaire au paiement du prix ou encore en attente d'approbation du financement bancaire pour l'acquisition.

  • En concluant un contrat d'achat et de vente, les parties peuvent s'engager immédiatement (à un moment où elles n'ont pas encore toute la documentation nécessaire, ou intérêt à la conclusion de l'acte) assurant que, dans le délai convenu, ils formaliseront l'achat et la vente. Dans le présent contrat, les parties garantissent la sécurité juridique en cas de retard ou de rupture de contrat.

Habituellement, la décision de conclure un contrat d'achat et de vente à ordre est liée à la nécessité de formaliser d'urgence un document contraignant entre l'acheteur et le vendeur, garantissant la réservation des affaires futures avec la formalisation d'un acte public d'achat et de vente.

La décision de conclure ou non une promesse d'achat et de vente est une décision facultative des parties (acheteur et vendeur du bien).

3. Quels sont les éléments essentiels d'un promesse d'achat et de vente ?

Le contenu d'une promesse d'achat et de vente peut varier considérablement en fonction des circonstances particulières des parties, de la situation du bien faisant l'objet du contrat et du modèle commercial envisagé. Par conséquent, le contrat promissoire peut et doit contenir toutes les conditions et obligations qui étaient à la base de l'entreprise, à savoir, clauses essentielles et accessoires, toutes conditions suspensives ou résolutoires qui auraient pu être définies, définition de prix et conditions de paiement, fixation de la date pour l'acte d'achat et de vente de la propriété, identification des garanties et pénalités applicables, et tous les clauses restantes nécessaires pour sauvegarder l'intérêt des acheteurs et des vendeurs de la propriété.

D'autre part, l'analyse des documents de propriété peut révéler des circonstances liées à la propriété qui devraient être prises en compte dans les termes du contrat de vente à terme. Il est courant, par exemple, d'inclure dans le promesse d'achat et de vente l'obligation du vendeur de régulariser les non-conformités constatées dans les documents du bien. Enfin, les conditions matérielles du bien peuvent également justifier l'inclusion de dispositions spécifiques dans le contrat de promesse. Il est courant d'inclure dans le promesse de vente des obligations du vendeur de promouvoir certains travaux ou réparations du bien, avant la signature de l'acte authentique d'achat et de vente.

En résumé, nous pouvons indiquer les éléments essentiels suivants qui doivent être inclus dans une promesse d'achat et de vente :

  1. Identification complète des parties (pour les personnes physiques : nom, lieu de naissance et nationalité, état civil, résidence, numéro de carte d'identité/carte de citoyen et numéro de contribuable ; et, pour les personnes physiques collectives : raison sociale , siège social, capital, numéro d'enregistrement et de personne morale et identification de la personne qui représente la société, mentionnant la qualité et les pouvoirs avec lesquels elle le fait);
  2. Identification complète du bien objet de la promesse : (localisation et composition, numéro de description du bien auprès du Bureau de la publicité foncière, article matriciel sous lequel le bien est inscrit au Service des finances et numéro, date de délivrance et entité émettrice de la licence d'utilisation ou de construction ou mention de sa renonciation );
  3. Stipulation de la promesse, précisant: s'il s'agit d'une promesse bilatérale ou unilatérale et, que le bien soit ou non acquis libre de privilèges, charges ou autres charges, et libre et inoccupé par des personnes et marchandises;
  4. Prix et mode de paiement, incluant l'indication du montant de la caution et les renforts respectifs, le cas échéant;
  5. Date limite pour l'achèvement de l'acte d'achat et de vente et indication de qui doit procéder à la nomination respective;
  6. Toutes les conditions auxquelles les parties entendent soumettre l'achat et la vente du bien et les conséquences de sa non-vérification ;
  7. Indication des garanties et obligations des parties impliquées dans l'entreprise, par exemple:
    • Déclaration à des fins légales qu'à la date de l'acte d'achat et de vente de la propriété, la propriété sera dûment délimitée selon les termes légaux aux fins du cadastre, les zones contenues dans la matrice de propriété coïncident avec la description de la propriété et les plans approuvés par la Chambre municipale à travers le permis d'utilisation ;
    • Déclaration que dans les préliminaires et dans la formation de ce contrat, les Acheteurs Promis n'ont omis aucune information ou fait que les Acheteurs Promis devraient avoir connaissance en considérant leur volonté d'exercer l'activité, que ce soit en ce qui concerne les aspects physiques et juridiques l'état de l'immeuble, qui peut avoir des implications directes ou indirectes sur la vente actuelle du bien vacant et à titre gratuit ou responsable ;
    • Déclaration que la propriété est dûment enregistrée au bureau d'enregistrement foncier et enregistrée dans la matrice, en votre faveur ;
    • Les zones et constructions existantes correspondront aux zones et à la composition décrites dans la documentation, la matrice, le bâtiment et la mairie respectifs, donc en cas de divergence, il doit être rectifié avant la date de l'acte ;
    • Que la propriété est libre de tout privilège, hypothèque ou passif, et inoccupée ;
    • Au meilleur de votre connaissance, il n'y a aucun avis, réclamation, arbitrage ou autre procédure en cours ou menacé par celui-ci, qui affecterait votre droit à l'Immeuble, devant la Cour, d'un département gouvernemental ou d'une autorité locale qui, dans quelque affecte ou affectera l'accomplissement des devoirs énoncés dans les présentes ;
    • À l'exception des clauses du contrat à ordre, il n'existe aucun bail à ordre ou autre accord, de quelque nature que ce soit, lié à l'immeuble ou à une partie de celui-ci, qui puisse sensiblement restreindre ou limiter son utilisation ou sa disposition. d'acheteurs potentiels ;
    • Preuve qu'il n'y a pas de dettes envers les autorités fiscales liées aux propriétés, résultant de l'acquisition ou de l'utilisation par le vendeur potentiel ;
    • Que le bâtiment est dans des conditions d'habitabilité régulières et avec tous ses équipements et réseaux internes et installation d'eau, d'électricité, d'égouts, de gaz dans des conditions normales de fonctionnement et n'a subi aucun type de changement dans sa configuration et ses confrontations
    • S'il existe, à cette date, une police d'assurance sur les biens objet du présent contrat, les Promesses de Vente s'engagent à la maintenir en vigueur jusqu'à la date de l'acte authentique d'achat et de vente.
  8. Indication du mode de notification et localisation, mention obligatoire de l'intervention ou de la non-intervention de la médiation immobilière.
  9. Conséquences en cas de rupture de contrat, à savoir, assujettissement au régime d'exécution spécifique prévu à l'article 830 du Code civil.
  10. La juridiction compétente pour connaître de tout litige né du contrat. En règle générale, le tribunal de district sera compétent pour la localisation de la propriété objet du contrat ou les parties peuvent opter pour le tribunal d'arbitrage.

En cas de promesse de vente portant sur l'exécution d'un contrat onéreux de cession ou de constitution d'un droit réel sur un immeuble, ou une fraction autonome de celui-ci, déjà construit, en cours de construction ou avec prévision de construction, le le promesse d'achat et de vente doit contenir l'accusé de réception en personne de la signature du ou des promettants (selon qu'il s'agit d'une promesse unilatérale ou bilatérale) et la certification, par le notaire, de l'existence de la licence respective d'utilisation ou de construction .

4. Que signifie « assigner la position contractuelle » d'un acheteur prometteur dans une promesse d'achat et de vente ?

Le contrat de vente à ordre peut prévoir que l'acheteur potentiel cède sa position contractuelle à un tiers. Si le compromis de vente ne prévoit pas la possibilité de céder la position contractuelle, la cession de la position contractuelle est soumise à une autorisation préalable à fournir par le promettant-vendeur. Créer la position contractuelle signifie transmettre à un tiers la position de promettant-acheteur dans un contrat de promesse d'achat et de vente donné, ce tiers devenant titulaire de tous les droits et devoirs qui découleraient pour le promettant-acheteur de ce contrat promissoire. La cession d'une position contractuelle, investissant le tiers dans la position d'acheteur prometteur, entraîne le désengagement de l'acheteur initial prometteur. Tant la cession de la position contractuelle que la simple possibilité de cession prévue dans le contrat d'achat et de vente à ordre ont des obligations fiscales IMT. En effet, le droit fiscal suppose l'existence d'un transfert onéreux chaque fois qu'il y a cession de la position contractuelle (actuelle ou potentielle), la taxant comme s'il s'agissait d'un véritable transfert, c'est-à-dire que l'impôt est prélevé sur le montant de l'acompte versé par l'acheteur avec le taux applicable sur le montant total.

Chaque fois que le contrat d'achat et de vente définitif est conclu, ou que le fait fiscal survient avant la conclusion du contrat définitif qui opère le transfert légal du bien, et que le contractant a déjà acquitté la taxe due, il n'y a place que pour un règlement complémentaire lorsque le montant qui concourt pour le transport définitif est supérieur au montant qui a servi de base au règlement précédent. Si l'acquéreur bénéficie d'une réduction ou d'une exonération fiscale, la taxe sera partiellement ou totalement annulée. L'inclusion de clauses dans le contrat promissoire qui permettent ou prévoient la possibilité pour l'acheteur potentiel de céder sa position contractuelle à un tiers doit toujours être soigneusement étudiée, en tenant compte des conséquences fiscales associées.

5. Quelles sont les conséquences du non-respect d'un promesse d'achat et de vente ?

Les conséquences du non-respect du contrat promissoire peuvent être prévues dans le contrat lui-même. En l'absence de stipulations particulières dans le compromis de vente, les règles générales prévues par le Code civil s'appliquent.

Le Code civil établit les règles supplémentaires suivantes applicables :

  • En cas de défaillance du promettant acheteur, il perdra l'acompte qu'il a remis au profit du promettant vendeur ;
  • En cas de défaillance du vendeur promettant, cela constitue l'obligation de restituer, en double, au promettant-acheteur l'acompte qu'il a déjà versé ; comme alternative au remboursement de l'acompte en double, en cas de transfert de propriété du bien, le candidat acquéreur peut exiger la valeur du bien objectivement déterminée à la date d'inexécution de la promesse, déduction faite de le prix convenu, qui doit encore être vous sera remboursé de l'acompte et de la partie du prix qui a été payé ;
  • Dans le contrat promissoire, la date limite doit être indiquée pour que l'on considère qu'il y a un défaut et pas seulement un retard (retard dans l'exécution). Il pourra être indiqué qu'un manquement définitif sera envisagé chaque fois et lorsqu'une partie est en défaut (retard d'exécution) la contrepartie procède à une mise en demeure (envoyer une communication écrite) de cette dernière, fixant un délai raisonnable pour l'accomplissement des l'obligation en question et la même se répète dans le non-respect de son obligation au sein de la même.
  • En conséquence, les parties doivent immédiatement établir dans le contrat le délai considéré comme raisonnable pour l'exécution, aux termes et aux fins des articles 801 à 808 du Code civil, après l'expiration de l'obligation d'accorder l'acte pour que ce délai (retard) devienne un défaut définitif.
  • Si la partie ne se conforme pas à nouveau à la date indiquée, la contrepartie doit envoyer une nouvelle communication écrite de la manière convenue dans le contrat indiquant que le contrat est considéré comme définitivement rompu, perdant le dépôt ou donnant à la partie le droit de recevoir ce qu'il a payé en double.

Alternativement aux indemnités susvisées, la partie non défaillante peut choisir de saisir le tribunal pour l'exécution propre du contrat, en vue d'obtenir du tribunal un jugement qui se substitue à la déclaration d'entreprise de l'emprunteur défaillant, ainsi obtenir l'exécution forcée du contrat - promesse d'achat et de vente.

6. Qu'est-ce qu'une inscription provisoire ? Lorsque je souhaite acheter un bien immobilier, quelles inscriptions dois-je faire?

Le code du cadastre prévoit la possibilité de procéder à des inscriptions provisoires. L'inscription provisoire d'acquisition est l'inscription de l'acquisition au profit de l'acquéreur, avant la passation de l'acte d'achat et de vente. Le vendeur déclare dans l'acte d'enregistrement qu'il s'est engagé à vendre ce bien à l'acheteur pour le prix défini dans le contrat de promesse de vente. L'inscription hypothécaire provisoire consiste à enregistrer une hypothèque sur la propriété avant la signature de l'acte d'hypothèque correspondant (qui dans la plupart des cas est signé avec l'acte d'achat et de vente). Ces registres servent à garantir la priorité inscrite par rapport à tout autre registre, qui, par hypothèse, pourrait être promu par des tiers jusqu'à la date de l'acte (tels que des gages ou des hypothèques). La demande d'enregistrement provisoire d'acquisition doit être signée par le vendeur potentiel (sa signature doit être reconnue en personne, ou, à défaut, la demande d'enregistrement doit être signée en personne au bureau de la publicité foncière). S'il existe un compromis d'achat et de vente signé et que les signatures sont reconnues, la demande d'inscription peut être signée par un avocat/demandeur ou par le promettant-acheteur, à condition que la demande d'inscription soit accompagnée du compromis de vente (ou d'une copie certifiée conforme du même ).

En ce qui concerne l'enregistrement provisoire de l'hypothèque, la demande respective doit être signée par l'acheteur potentiel (sa signature doit être reconnue en personne, ou, à défaut, la demande d'enregistrement doit être signée en personne au bureau d'enregistrement foncier), à condition qu'il a préalablement déposé l'inscription provisoire d'acquisition en votre faveur (en pratique, ces inscriptions sont présentées simultanément, et l'acquisition sera inscrite avant l'hypothèque). Les enregistrements provisoires expirent six mois à compter de la date de dépôt, s'ils ne sont pas convertis en définitifs (bien qu'ils puissent être renouvelés). Après la délivrance de l'acte notarié/acte sous seing privé d'achat et de vente et d'hypothèque, le cas échéant, les inscriptions provisoires d'acquisition et d'hypothèque doivent être converties en définitives (rétrogradant les effets de l'acquisition et de l'hypothèque, aux fins d'inscription, à la date à laquelle des demandes d'inscriptions provisoires ont été déposées). S'il est vrai que les enregistrements provisoires n'ont généralement lieu qu'en cas de financement d'acquisitions (car ils sont une exigence de la banque), la vérité est que les enregistrements provisoires des acquisitions même lorsqu'aucune banque n'est impliquée constitue une garantie supplémentaire pour l'acheteur.

En effet, une inscription provisoire d'acquisition peut donner à l'acquéreur la sécurité de savoir que, lors de la passation de son acte d'achat et de vente, il pourra convertir l'inscription d'acquisition en définitive, en supprimant l'inscription d'autres charges ou charges qui pourraient ont été entre-temps inscrits sur la propriété. A défaut d'inscriptions provisoires, ni d'acquisitions ni d'hypothèques, l'inscription de l'acquisition doit être effectuée immédiatement après la passation de l'acte authentique d'achat et de vente. Enfin, il est à noter que toute demande d'enregistrement doit être accompagnée du cadastre ou du certificat matriciel de contenu du bien.

7. Qu'est-ce que la fiche technique du logement ?

La Fiche Technique Logement est un document qui décrit les caractéristiques techniques et fonctionnelles du logement,  et il est obligatoire de la présenter à la date de l'acte/document sous seing privé pour tous les biens dont la demande de délivrance d'un licence d'utilisation a été déposée après le 30 mars 2004. Chaque fois qu'il s'agit d'acquérir un nouveau logement pour un logement, une copie de la fiche technique du logement ou de la fiche technique provisoire du logement doit être demandée si le la propriété n'est pas encore terminée. La loi établit que la fiche technique du logement ne peut pas être manuscrite (à l'exception des signatures des techniciens) et doit être rédigée en portugais de manière claire et compréhensible pour le destinataire. La Fiche Technique Logement doit contenir des informations sur les principaux professionnels impliqués dans le projet, la construction, la reconstruction, l'agrandissement ou la transformation, ainsi que des informations sur le promoteur immobilier, sur le lotissement, sur le bâtiment urbain et sur la fraction autonome ou individuelle. logement familial concerné.

Les informations suivantes sont également obligatoires, qui doivent être incluses dans la fiche technique du logement :

  • Garantie logement, ainsi que son mode d'activation en cas de détection de panne ;
  • Règles d'exploitation de la copropriété, le cas échéant, et contrats de service qui ont été conclus ;
  • Règles de maintenance des équipements installés qui nécessitent un traitement particulier.

Les plans se référant à l'aménagement, au bâtiment et à la fraction autonome, doivent être identifiés au bon endroit de la Fiche Technique et constituer une annexe faisant partie intégrante du document. L'élaboration de la Fiche Technique Logement est de la responsabilité du promoteur immobilier, qui, avec le technicien chargé des travaux, doit signer ce document, attestant de la véracité et de la conformité des informations contenues dans la fiche technique du logement avec des projets architecturaux et des spécialités liées à la propriété. Les actes d'achat et de vente de biens immobiliers pour lesquels une autorisation d'utilisation a été demandée après le 30 mars 2004 ne peuvent être effectués que si la Fiche Technique du bien en question est présentée au notaire/avocat. Cette obligation s'applique aussi bien aux premières transmissions qu'à toutes les transmissions ultérieures. Le propriétaire a l'obligation de conserver la Fiche Technique du bien tant que le bien lui appartient et, en cas de vente, il doit la remettre au nouveau propriétaire. En cas de perte, de perte ou de détérioration de ce document, le propriétaire peut obtenir un deuxième exemplaire de la Fiche Technique auprès du promoteur immobilier ou de la Mairie compétente. Le promoteur est tenu de conserver la Fiche Technique Logement respective pendant une période de 10 ans, étant donné que la Fiche Technique Logement sera également déposée auprès de la Mairie compétente.

8. Quels documents dois-je exiger et quelles précautions dois-je prendre avant de signer l'acte public/document privé certifié pour l'achat et la vente d'une propriété ?

Avant l'achat d'un bien immobilier, une série de vérifications doit être effectuée afin de confirmer son statut juridique. Bon nombre des problèmes liés au statut juridique du bien peuvent être vérifiés à travers les documents relatifs au bien, qui sont généralement fournis par le vendeur, qui ont déjà été mentionnés en lien avec la réponse à la question n°1.

Dans tous les cas, les entités auprès desquelles les documents relatifs à un bien peuvent être obtenus sont indiquées ci-dessous, ainsi que les informations pouvant être obtenues auprès de ces entités.

Au bureau d'enregistrement foncier compétent, vous pouvez obtenir un certificat d'enregistrement foncier pour la propriété et vérifier les situations suivantes :

  1. Si l'immeuble a effectivement la description indiquée par le vendeur et si elle est la même que celle indiquée dans le livret d'immeuble et dans le Projet approuvé par la Mairie et permis d'utilisation délivré par celle-ci ;
  2. Si le vendeur est l'actuel et unique propriétaire, il est donc en droit de vendre le bien ;
  3. S'il n'y a pas d'hypothèques ou de privilèges enregistrés ou en attente d'enregistrement, en faveur de tiers ;
  4. S'il n'y a pas d'autres droits enregistrés ou en attente d'enregistrement, ce qui peut restreindre l'utilisation de la propriété.

Au Service des Finances du domaine de la propriété, vous pouvez obtenir un livre foncier ou un certificat matriciel de la propriété et vérifier les situations suivantes :

  1. Si la description de la propriété avec les finances correspond à la description de la propriété contenue dans le certificat d'enregistrement foncier ;
  2. Si le bien est vacant (cette confirmation n'est pas absolue, car il peut exister des contrats de location en situation irrégulière, c'est-à-dire qui n'ont pas été déclarés auprès des Services Financiers) ;
  3. S'il n'y a toujours pas de montants liés à la Taxe Foncière Communale (IMI) à payer ou si, au contraire, il existe des dettes fiscales de cette nature dont l'immeuble peut être redevable.
  4. Vérifier si le Bien a déjà été expertisé selon les règles CIMI et quelle en est la Valeur Impôt patrimoniale (montant sur lequel sera prélevée la taxe foncière communale)

Au Conseil municipal compétent, des certificats d'utilisation ou des permis de construire peuvent être obtenus et également vérifier les situations suivantes :

  1. Si des permis de construction/d'utilisation ont déjà été délivrés pour une propriété et si ce qui est construit correspond au projet approuvé.
  2. Si le terrain est situé dans une zone autorisée pour les constructions urbaines, et si un permis de lotissement a été délivré, selon le cas (en cas d'acquisition de terrains pour la construction future de logements) ;
  3. Quelles sont les caractéristiques de la propriété qui peut être construite (dans le cas d'une propriété à construire sur un terrain avec autorisation de construire );
  4. S'il existe des droits de préemption en faveur de la Mairie ou de l'État, relatifs à la propriété.

Les documents requis pour l'acte/document sous seing privé sont ceux indiqués dans la réponse à la question n°1 Achat et vente d'un bien immobilier au Portugal.

8. Quels documents dois-je exiger et quelles précautions dois-je prendre avant de signer l'acte public/document privé certifié pour l'achat et la vente d'une propriété ?

Avant l'achat d'un bien immobilier, une série de vérifications doit être effectuée afin de confirmer son statut juridique. Bon nombre des problèmes liés au statut juridique du bien peuvent être vérifiés à travers les documents relatifs au bien, qui sont généralement fournis par le vendeur, qui ont déjà été mentionnés en lien avec la réponse à la question n°1.

Dans tous les cas, les entités auprès desquelles les documents relatifs à un bien peuvent être obtenus sont indiquées ci-dessous, ainsi que les informations pouvant être obtenues auprès de ces entités.

Au bureau d'enregistrement foncier compétent, vous pouvez obtenir un certificat d'enregistrement foncier pour la propriété et vérifier les situations suivantes :

  1. Si l'immeuble a effectivement la description indiquée par le vendeur et si elle est la même que celle indiquée dans le livret d'immeuble et dans le Projet approuvé par la Mairie et permis d'utilisation délivré par celle-ci ;
  2. Si le vendeur est l'actuel et unique propriétaire, il est donc en droit de vendre le bien ;
  3. S'il n'y a pas d'hypothèques ou de privilèges enregistrés ou en attente d'enregistrement, en faveur de tiers ;
  4. S'il n'y a pas d'autres droits enregistrés ou en attente d'enregistrement, ce qui peut restreindre l'utilisation de la propriété.

Au Service des Finances du domaine de la propriété, vous pouvez obtenir un livre foncier ou un certificat matriciel de la propriété et vérifier les situations suivantes :

  1. Si la description de la propriété avec les finances correspond à la description de la propriété contenue dans le certificat d'enregistrement foncier ;
  2. Si le bien est vacant (cette confirmation n'est pas absolue, car il peut exister des contrats de location en situation irrégulière, c'est-à-dire qui n'ont pas été déclarés auprès des Services Financiers) ;
  3. S'il n'y a toujours pas de montants liés à la Taxe Foncière Communale (IMI) à payer ou si, au contraire, il existe des dettes fiscales de cette nature dont l'immeuble peut être redevable.
  4. Vérifier si le Bien a déjà été expertisé selon les règles CIMI et quelle en est la Valeur Impôt patrimoniale (montant sur lequel sera prélevée la taxe foncière communale)

Au Conseil municipal compétent, des certificats d'utilisation ou des permis de construire peuvent être obtenus et également vérifier les situations suivantes :

  1. Si des permis de construction/d'utilisation ont déjà été délivrés pour une propriété et si ce qui est construit correspond au projet approuvé.
  2. Si le terrain est situé dans une zone autorisée pour les constructions urbaines, et si un permis de lotissement a été délivré, selon le cas (en cas d'acquisition de terrains pour la construction future de logements) ;
  3. Quelles sont les caractéristiques de la propriété qui peut être construite (dans le cas d'une propriété à construire sur un terrain avec autorisation de construire );
  4. S'il existe des droits de préemption en faveur de la Mairie ou de l'État, relatifs à la propriété.

Les documents requis pour l'acte/document sous seing privé sont ceux indiqués dans la réponse à la question n°1 Achat et vente d'un bien immobilier au Portugal.

En plus des documents mentionnés ci-dessus et en plus des vérifications indiquées ci-dessus, il est également important de vérifier s'il existe des droits de préemption au profit de tiers autres que l'État (propriétaires d'immeubles mitoyens, en s'il s'agit du transfert d'une propriété rurale, ou des propriétaires d'autres propriétés rurales situées dans la même zone, dans le cas d'une propriété rurale incluse dans une zone de réserve agricole nationale, locataires de la propriété, etc.). S'il existe des droits de préemption en faveur de tiers, le vendeur doit être tenu de fournir la preuve que les titulaires des droits de préemption respectifs ont été avisés d'exercer ce droit et qu'ils ont renoncé à l'exercer (expressément ou parce qu'ils ont a laissé passer le délai à cet effet). Enfin, en cas d'hypothèque sur l'immeuble, le vendeur doit être tenu d'en assurer l'annulation respective, en présentant, au plus tard à la date de l'acte, un document d'annulation. Cette situation est fréquente, étant donné qu'il est habituel pour les promoteurs immobiliers de financer leurs promotions en offrant les biens objet de la promotion en garantie, en procédant ensuite à l'annulation de l'hypothèque pour chaque fraction autonome, terrain ou maison, car ils sont étant vendu.

En plus des aspects juridiques mentionnés ci-dessus, avant d'acheter un bien, l'acheteur doit toujours procéder à une vérification de la situation physique du bien (confirmation sur place, superficies, caractéristiques et délimitation du bien, sa situation, état de conservation, activités exercées par des voisins susceptibles de nuire à l'usage de la propriété, etc.).

9. Quand dois-je payer la taxe de transfert de propriété municipale (IMT) ? Comment le montant imposable est-il calculé ?

S'il n'y a pas lieu d'exonération de cette taxe, le paiement de l'IMT doit être effectué auprès du service financier compétent ou par internet (https://www.e-financas.gov.pt), avant l'exécution de l'achat acte et vente par l'acheteur. La valeur qui sert de base au règlement de l'IMT est la valeur patrimoniale imposable du bien ou la valeur de transfert, selon la plus élevée des deux. Le montant de l'IMT est déterminé en appliquant les taux prévus par le Code IMT, qui sont répartis par tranches. Les barèmes et les taux sont généralement modifiés chaque année, par la loi qui approuve le budget de l'État.

10. Existe-t-il une exonération de l'Impôt Communal de Transfert de Propriété (IMT) en cas d'acquisition d'un bien immobilier destiné à l'habitation ?

En règle générale, l'exonération de l'IMT doit être demandée avant l'acte ou le contrat qui a donné lieu à la transmission et toujours avant le règlement qui serait effectué. Vous bénéficiez de l'exonération si vous achetez un bien exclusivement destiné à l'habitation permanente et propre, et si la valeur patrimoniale imposable ou la valeur déclarée du bien n'excède pas la valeur prévue à l'article 9 du CIMT, c'est-à-dire, 92 407 000 euros . Ces avantages ou réductions de taux s'appliquent également à l'échange de biens immobiliers si le bien immobilier que vous recevez est destiné à un logement permanent, ou est destiné exclusivement à l'habitation, et si la différence de valeurs nettes imposables ou la différence de valeurs déclarée (le plus grand des deux) entre le bien qui livre et celui qui reçoit, il n'excède pas la valeur prévue à l'article 9 du CIMT. L'avantage dérogatoire s'applique uniquement aux bâtiments urbains destinés exclusivement à l'habitation permanente et non aux terrains destinés à la construction de ces biens. Si le bien reçoit une destination différente dans les six ans à compter de la date d'acquisition, sauf en cas de vente, si les biens ne sont pas utilisés comme habitation permanente dans les six mois à compter de la date d'acquisition ou si, s'il y a un lieu pour l'évaluation du bien qui doit prendre effet dans le cadre de l'IMT, la VPT est supérieure à la valeur prévue à l'article 9 du CIMT.

Quels sont les frais IMT ?

  • Bâtiments rustiques : 5 %
  • Bâtiments urbains exclusivement destinés au logement : 1 % à 7,5 %
  • Bâtiments urbains exclusivement destinés au logement permanent : 0 % à 7,5 %
  • Autres immeubles et autres acquisitions : 6,5 %
  • Immeubles acquis par des entités ayant leur domicile fiscal dans un pays, territoire ou région soumis à un régime fiscal nettement plus favorable, figurant sur la liste arrêtée par arrêté du ministre des finances : 10 %

Date limite de paiement IMT ?

En règle générale, l'IMT doit être payé le jour du règlement ou le 1er jour ouvré suivant. Si l'acte ou le contrat est passé à l'étranger, la taxe doit être acquittée et acquittée dans le mois qui suit le transfert.

Quels autres taxes et frais sont prélevés sur l'achat et la vente ?

Taxe de timbre :

À propos du prix d'achat : 0,8 %.

Cette taxe est payée par l'acheteur au moment de l'acte d'achat et est prélevée sur la valeur nette imposable ou la valeur convenue entre les parties, selon la plus élevée des deux.

À propos du montant du prêt :

Droit de timbre sans octroi de crédit (TGIS Budget 17.1) :

  • Jusqu'à 1 an, pour chaque mois ou fraction : 0,04 % ;
  • De 1 à 5 ans : 0,5 % ;
  • 5 ans de plus : 0,6 %.

Frais d'acte/document privé et d'enregistrement foncier :

Les honoraires de l'acte ou de l'acte sous seing privé dépendent du notaire ou de l'avocat/requérant qui a rédigé l'acte. L'enregistrement foncier pour l'acquisition au registre coûtera environ 250 euros, si demandé à la Repartição, ou une valeur approximative de 225 euros, si demandé en ligne.

Quelles démarches après la signature de l'acte d'achat et de vente ?

L'avocat ou le notaire responsable doit enregistrer l'acquisition au nom de l'acheteur dans les 10 jours suivant la signature de l'acte d'achat et de vente ou du document sous seing privé. Outre l'inscription de l'acquisition au Registre, l'inscription de l'Acquisition doit être faite au nom des nouveaux propriétaires. À compter de la date d'acquisition, les nouveaux propriétaires seront responsables du paiement des taxes et des dépenses de la propriété.

Quelles taxes sont dues lors de l'achat de la propriété ?

IMI (Impôt foncier municipal)

Il s'agit de la Taxe Municipale annuelle, qui est prélevée sur la valeur patrimoniale imposable du logement. Cette valeur sera déterminée par évaluation en fonction de divers critères. IMI est un montant annuel, il est prélevé sur la valeur nette d'impôt contenue dans la matrice immobilière et se calcule en multipliant cette valeur par un pourcentage pouvant aller de :

  • 0,3 % à 0,45 % (bâtiments urbains)
  • 0,2 % à 0,4 % (bâtiments urbains évalués selon les règles IMI)
  • 0,8% (Bâtiments rustiques)

Dans le cas d'immeubles mixtes au Portugal (comprenant une partie rustique et une partie urbaine), le taux respectif sera appliqué à la valeur patrimoniale imposable de chaque partie. Les immeubles appartenant à des entités domiciliées fiscalement dans un pays, un territoire ou une région soumis à un régime fiscal nettement plus favorable, figurant sur la liste approuvée par l'ordonnance 292/2011, du 8 novembre, communément appelée « offshore », sont taxés au taux de 7,5% quel que soit le type d'immeuble dont ils sont propriétaires. Ce taux majoré n'est toutefois pas applicable au(x) immeuble(s) appartenant à des personnes physiques. Les communes, sur délibération de l'assemblée communale, peuvent augmenter ou réduire les redevances générales susvisées dans certaines situations prévues à l'article 112 du Code IMI.

Les maisons destinées à l'habitation permanente et en propre (ou locatif en première transmission) peuvent bénéficier d'une exonération temporaire de cette taxe, pendant une durée de 3 ans, si la valeur nette d'inventaire du bien est inférieure ou égale à 125 000 €, à condition que les revenus du ménage ne dépassent pas 153 300 €. Il peut y avoir une exonération permanente pour les familles modestes (inférieures à 15 295 €) avec un VPT inférieur à 66 500 €.

Cette dispense doit être demandée 60 jours après l'attribution du bien en logement propre, qui doit intervenir dans un délai maximum de 6 mois à compter de l'acte de propriété chez le notaire ou de l'acte sous seing privé authentifié

(*) Bâtiments résidentiels urbains, construits, agrandis, améliorés ou acquis à titre onéreux, destinés à l'habitation permanente du propriétaire ou du ménage.

Cet article est de Rita Branco • ALLAWYERS • Advogados

Rita Branco est membre du Barreau portugais, co-fondatrice du cabinet d'avocats ALLawyers, au Portugal • CP nº 296-F. Pour plus d'informations sur les questions juridiques relatives à l'article ci-dessus, consultez les contacts sur le site Web https://allawyers.eu

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